南沙明珠灣火熱建設中。（圖片來源：廣州南沙發(fā)布）
南沙明珠灣火熱建設中。（圖片來源：廣州南沙發(fā)布）
2015“《家天下》記者天下行”·中國自貿(mào)區(qū)樓市大調(diào)查收官篇
到本期，“《家天下》記者天下行”已完成了對四大自貿(mào)區(qū)的系列報道。通過一線采訪，我們搜集到各地先進的經(jīng)驗。對于就在我們“家門口”的南沙自貿(mào)區(qū)，由于有豐富的旅游和產(chǎn)業(yè)資源，具有獨特的綜合優(yōu)勢，如果能博采各家之長，借鑒好的經(jīng)驗，必將成為自貿(mào)區(qū)中的“閃光點”。
記者王荔玨
廣東自貿(mào)區(qū)報道詳見B6~B7版
上海前灘經(jīng)驗：
引入國際名企高起點開發(fā)
作為地產(chǎn)記者，在參觀完上海自貿(mào)區(qū)之后，以比較的眼光去審視南沙自貿(mào)區(qū)，發(fā)現(xiàn)兩者最大的差異是“手筆不一樣”，簡單而言，就是上海自貿(mào)區(qū)的投入力度明顯要大于南沙自貿(mào)區(qū)。
舉個簡單的例子，目前，南沙自貿(mào)區(qū)雖然已經(jīng)有了地鐵四號線，還有在建的線路，但同樣是地鐵線路，像屬于上海自貿(mào)區(qū)的前灘，目前雖然還是一片大工地，人跡稀少，但整個前灘不僅道路已經(jīng)全部暢通，就連地鐵也是相當?shù)拇笫止P，以其所在的東方體育中心站為例，就有6、8、11號線交會，單是一個出入口就有2~3條雙向手扶梯疏散人流。在這點上，就連廣州最大的地鐵中轉站之一公園前站也望塵莫及。
復制自貿(mào)區(qū)政策并不太難，難的是學習和借鑒上海的軟實力。前灘是上海未來的CBD，這里的“地主方”陸家嘴集團并不是單純地賣地，而是重視吸引全球高品質(zhì)的房企如鐵獅門、太古、新鴻基、香港置地等進入其中，進行合作開發(fā)。仲量聯(lián)行高級董事、中國研究部負責人周志鋒指出，陸家嘴集團“筑巢引鳳”的做法特別值得其他自貿(mào)區(qū)借鑒，如果自貿(mào)區(qū)只顧著賣地，這只是很初級的模式。同時，上海在“軟環(huán)境”的打造上也不遺余力。像中歐國際工商學院、碧云國際社區(qū)、惠靈頓國際學校等，只有營造了國際化的工作、居住氛圍，才能吸引國際化的人才前來安居樂業(yè)。
反觀南沙自貿(mào)區(qū)，目前缺少的恰恰就是國際知名大企業(yè)的進駐。雖說南沙的明珠灣區(qū)已吸引了中交集團前來當一級開發(fā)商，也招攬了金茂集團斥資100億元前來打造“粵港澳優(yōu)質(zhì)生活圈”的南沙新地標，但畢竟，至今為止，還鮮有國際知名的地產(chǎn)品牌進入南沙。
合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江直言，這幾年南沙的樓市是典型的“政策市”，其實，一個健康的樓市最需要的是產(chǎn)業(yè)人口的支持。否則，投資的熱潮只能是如同“打雞血”一般，只能成就短期的興奮而缺乏持久性。南沙自貿(mào)區(qū)，尤其是作為核心區(qū)的明珠灣區(qū)，如何走“高規(guī)格”的發(fā)展路線，值得認真探討研究。
記者王荔玨
深圳前海經(jīng)驗：用足政策步子靈活
雖然每個自貿(mào)區(qū)的定位功能有所不同，但記者在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)感受到的是，做好自貿(mào)區(qū)不是要等政策等企業(yè)來，而是要膽子大一些，步調(diào)靈活些。如果無法真正吸引企業(yè)到自貿(mào)區(qū)辦公，無法吸引企業(yè)員工在自貿(mào)區(qū)或者附近安家落戶，則是浪費了自貿(mào)區(qū)的這一利好，也難以活躍片區(qū)的樓市氛圍。
深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)可以說是建設得有聲有色，正好位于深圳新興的關內(nèi)區(qū)域南山區(qū)，本來就是年輕人最喜歡扎堆、各種創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)最為集中的區(qū)域，相當于廣州的天河區(qū)。從南山區(qū)最中心地帶到自貿(mào)區(qū)前海片區(qū)和蛇口片區(qū)，開車都只需15分鐘左右。有了那么多先天的優(yōu)勢，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)還有相當多靈活舉措。比如早在自貿(mào)區(qū)掛牌成立前，就以創(chuàng)新的1.5級土地開發(fā)模式推出了企業(yè)公館BOT項目，結果等自貿(mào)區(qū)掛牌成立后，前海企業(yè)公館不僅吸引各行業(yè)巨頭爭相進駐，更成為自貿(mào)區(qū)閃亮的示范樣本。而且，前海自貿(mào)區(qū)還給出了很多創(chuàng)新經(jīng)驗，讓入駐企業(yè)在符合條件的情況下，能實實在在地得到稅收減免、辦事流程簡化等優(yōu)惠。
對于南沙自貿(mào)區(qū)來說，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)給出的借鑒經(jīng)驗是：“用好政策、用足政策，吸引企業(yè)和員工真正留下來，在此工作生活。” 記者陳白帆
南沙缺人氣？郵輪母港來了
11月初，香港云頂游輪公司的“處女星號”郵輪開始南沙到香港的郵輪航線首航。預計從明年開始，大型郵輪將在廣州港試水常態(tài)化商業(yè)運行。據(jù)介紹，這是廣東省第一條真正的郵輪航線，廣州有望實現(xiàn)常態(tài)化商業(yè)郵輪航線零的突破。此外，廣州南沙郵輪母港項目今年7月招標，項目有望在未來三到四年內(nèi)建成使用。廣州可望成為中國沿海繼天津、上海、香港、三亞之后又一個重要的郵輪母港。
郵輪母港將給一個城市帶來什么變化？這問題或許天津可以給廣州南沙一個答案。天津國際郵輪母港位于東疆港南端，屬于天津自貿(mào)區(qū)的一部分。該港口2010年6月份開港，據(jù)今年年初的數(shù)據(jù)顯示，2015年天津國際郵輪母港預計接待國際郵輪102艘次，比2010年增長255%；進出境旅客預計47萬人次，比2010年增長540%，其中母港進出境旅客預計45萬人次，比2010年增長843%。
郵輪旅客今天來明天走，最多停留兩三天，為何成為各地的香餑餑？據(jù)天津東疆港有關人士介紹，“郵輪碼頭分為母港、停靠港以及航線節(jié)點港，其中母港停靠時間最長，對其所在區(qū)域消費資金流、物流和信息流拉動作用巨大。”就拿享有“國際郵輪之都”美譽的美國邁阿密來講，皇家加勒比郵輪總部設在這里，每年邁阿密接待的郵輪旅客超過300萬人次，經(jīng)濟效益達百億美元左右；而中國的近鄰新加坡在上世紀80年代初只是歐美郵輪的停靠港，收益較小。但修建郵輪母港后，到新加坡的國際郵輪和游客年增幅超過60%，旅游業(yè)收益成為新加坡國家財政的主要來源。
按照國際慣例測算，一名郵輪旅客在郵輪停靠時消費能力為30~40美元/小時，以最低花費30美元/小時計算，1萬名游客在母港區(qū)域停靠10小時，將會帶來300萬美元的收入。除此之外，郵輪在母港需要添加補給、油料、淡水與處置廢品、接受港口服務、郵輪的維護與修理……這都能給新區(qū)帶來新的產(chǎn)業(yè)、新商機。
從天津修建郵輪母港的成功經(jīng)驗來看，我們應對南沙郵輪母港充滿期待，因為這不僅僅是旅游業(yè)的經(jīng)濟增長點，更是帶旺南沙人氣的重要產(chǎn)業(yè)，有可能給南沙帶來全方位的變化。 記者 李鳳荷
福建經(jīng)驗：打好“臺港澳”這張牌
與廣東自貿(mào)區(qū)最為相似的，當屬福建自貿(mào)區(qū)，不同片區(qū)如何定位和布局，才能形成產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，避免同質(zhì)化發(fā)展，福建在此方面也在努力探索經(jīng)驗。
福建自貿(mào)區(qū)給予臺資的優(yōu)惠最多，這也符合其對接臺灣的定位，更有意思的則是對人的政策。經(jīng)國家住建部同意，允許臺灣建筑師持臺灣相關機構頒發(fā)的證書，經(jīng)批準在福建自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)開展業(yè)務；允許取得大陸一級注冊建筑師或注冊結構工程師資格的臺灣專業(yè)人士作為合伙人，按相應資質(zhì)標準要求在自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)設立建筑工程設計事務所并提供相應服務；從今年起，開放臺灣戶籍居民報考大陸導游資格證。而南沙自貿(mào)區(qū)的定位是“粵港澳全面合作示范區(qū)”，對于目前正熱衷于發(fā)展房地產(chǎn)的南沙而言，或許應該在吸引人才政策方面有更大的力度。記者劉麗琴
珠海橫琴經(jīng)驗：最美海景保留下來
橫琴自貿(mào)區(qū)確定為“粵港澳更緊密合作示范區(qū)”，它體現(xiàn)在“更緊密”上，尤其是地理位置，橫琴與澳門幾乎是無縫對接。而且，澳門地少，已經(jīng)沒有發(fā)展空間，雙方優(yōu)勢互補，橫琴為澳門的發(fā)展提供了空間和環(huán)境，而澳門則向橫琴注入更多的活躍元素。看看橫琴清晰的規(guī)劃，利用兩山相夾、中間天沐河的地理特點，在沿岸規(guī)劃用地，而且對住宅用地嚴加控制，最美海景的地方基本保留了下來。
但不得不說，橫琴房地產(chǎn)的冒進也值得警惕。2013年和2014年分別迎來一波價格飛漲，到了2015年，橫琴大多數(shù)項目的單價都已超過4萬元，但上升的趨勢卻戛然而止。2015年前三季度成交住宅與2014年下半年相比下降約73%。不管是短暫調(diào)整還是進入“寒冬”，橫琴的房地產(chǎn)都將經(jīng)歷較長的陣痛。記者梁紅舉